متوسط عوارض ساخت در 22 منطقه پایتخت چقدر است؟ - سرگرمی تفریحی

به گزارش خبرنگاران اگرچه بهمن ماه سال گذشته شورای شهر تهران در تصمیمی صحیح برای پرداخت حق شهر و شهروندان، بعد از حداقل 4 سال بی عملی در برابر واقعی سازی نرخ عوارض ساخت وساز، یک لایحه برای فرمول جدید عوارض ساخت وساز در سال 98 به تصویب رساند و بنا بود از ابتدای امسال ملاک عمل معین نرخ عوارض ساختمانی در مناطق 22گانه شهر تهران قرار بگیرد اماشهرداری تهران در تصمیمی جدید، لایحه دومی را به شورای شهر برای تعدیل بهای عوارض ساختمانی ارسال و نهایتا به تصویب مجلس محلی پایتخت رساند. میانگین بهای عوارض ساخت وساز براساس مصوبه زمستان سال 97، معادل 140 درصد نسبت به سال 93 افزایش پیدا می کرد؛ اما با تصمیم دوم اعضای شورای شهر تهران در پاسخ مثبت به عقب نشینی شهرداری، میانگین بهای عوارض ساختمانی در شهر تهران معادل 90درصد نسبت به سال 93 افزایش پیدا کرد.

این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی سال 93 تا تیر امسال معادل 223درصد افزایش پیدا نموده و از مترمربعی 4میلیون و 200هزار تومان به مترمربعی 13 میلیون و 600هزار تومان رسید. بنابراین همچنان میزان رشد عوارض ساخت وساز به مراتب کمتر از حاشیه سود خواص ساختمانی از محل رشد قیمت مسکن است؛ به طوری که میانگین نرخ عوارض ساخت مسکن در سال 93 مترمربعی 119 هزار تومان بوده و هم اکنون به مترمربعی 230 هزار تومان به طور متوسط در شهر تهران رسیده است. براساس این تصمیم، میانگین بهای عوارض ساختمانی برای مناطق یک تا 8 معادل 99 درصد، برای مناطق 9 تا 15 معادل 70 درصد و برای مناطق 15 تا 22 معادل 57 درصد نسبت به سال 93 افزایش داشته است.

به این ترتیب اگرچه به طور میانگین نرخ عوارض ساخت مسکن در شهر تهران نسبت به سال 93 معادل 90 درصد افزایش یافته اما سهم این نوع عوارض از قیمت فروش مسکن نسبت به سال 93 کمتر است. آنالیز ها نشان می دهد با توجه به آنکه میانگین نرخ عوارض ساختمانی در سال 93 مترمربعی 119 هزار تومان بوده، سهم این عوارض از قیمت فروش آپارتمان در پایتخت معادل 3 درصد بوده است اما در حال حاضر با توجه به تورم شکل گرفته در بخش مسکن و با وجود افزایش 90 درصدی نرخ عوارض به طور میانگین در مناطق تهران، سهم عوارض ساختمانی از قیمت مسکن معادل 7/ 1 درصد است. سهم این عوارض در گران ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه یک به 9/ 1 درصد و در ارزان ترین منطقه پایتخت یعنی منطقه 18 به 3/ 1 درصد رسیده است.

محاسبات صورت گرفته براساس فرمول جدید ارائه شده از سوی شهرداری تهران نشان می دهد در حال حاضر نرخ ریالی عوارض ساخت مسکن در مناطق جنوب پایتخت به طور میانگین مترمربعی 90هزار تومان و در هشت منطقه شاقتصادی تهران به طور میانگین مترمربعی 450 هزار تومان است. این نرخ در مناطق شاقتصادی شامل منطقه یک، دو و سه که به لحاظ قیمت مسکن بالاترین تورم را طی چند سال گذشته تجربه نموده اند به ترتیب متوسط مترمربعی 600هزار تومان، 400 هزار تومان و 850 هزار تومان است.

نرخ ریالی عوارض ساخت در دو منطقه مصرفی شهر تهران یعنی مناطق 4 و 5 نیز به طور متوسط به مترمربعی 280 هزار و 240 هزار تومان رسیده است. در عین حال در منطقه 18 پایتخت که کمترین میزان تورم مسکن طی سال های گذشته را تجربه نموده، متوسط نرخ عوارض ساخت وساز آپارتمان مسکونی مترمربعی 80 هزار تومان محاسبه می گردد. همچنین در منطقه 22 که به لحاظ منطقه جغرافیایی و نقش فرامنطقه ای در شهر تهران موقعیت ویژه ای به لحاظ ضوابط ساخت وساز در آن باید اجرایی گردد نرخ عوارض ساخت به طور میانگین مترمربعی 167 هزار تومان است.

مقایسه ارقام ریالی عوارض ساخت مسکن بر مبنای فرمول جدید اگرچه تفاوت زیادی را میان مناطق شاقتصادی و جنوبی پایتخت بر حسب قیمت نشان می دهد، اما نکته جالب توجه آن است که بر خلاف تفاوت قابل توجه نرخ ریالی عوارض ساخت، این فرمول به لحاظ نسبت عوارض به قیمت فروش مسکن تفاوت زیادی را میان مناطق مختلف شهر تهران ایجاد ننموده است. به طوری که بالاترین سهم عوارض ساخت مسکن به قیمت فروش آپارتمان معادل 9/ 1 درصد به منطقه یک مربوط می گردد و کمترین آن به منطقه 18 با معادل 3/ 1 درصد. نزدیک بودن این سهم در مناطق مختلف می تواند حاوی یک پیغام معنادار باشد. مطابق با محاسبات صورت گرفته از سوی کارشناسان اقتصادی چه در گذشته و چه در حال حاضر عوارض ساخت وساز وزن محسوس و قابل توجهی در فاکتور هزینه های ساخت وساز(قیمت ساخت و تمام شده مسکن) ندارد. ضمن آنکه سهم آن در قیمت فروش نیز بسیار کم و قابل چشم پوشی است.

این در حالی است که این عوارض می تواند به اهرم شهرداری برای تنظیم بازار مسکن تبدیل گردد.

شهرداری تهران برای استفاده از عوارض ساخت به عنوان اهرمی در راستای تنظیم بازار مسکن می تواند از دو طریق کارکرد این عوارض را تغییر دهد. اول آنکه با ایجاد انعطاف در مبلغ عوارض و نسبت عوارض به قیمت مسکن، ساخت مسکن مصرفی و کم متراژ را در مناطق خاص تشویق کند؛ به طوری که با افزایش نرخ عوارض در مناطق لوکس و امکان ارائه تخفیف برای محاسبه نرخ عوارض در مناطق جنوبی پایتخت (به ویژه بافت فرسوده) جریان ساخت وساز را به سمت مناطق خاصی از شهر راهنمایی کند. علاوه بر آن، اگرچه در اسناد فرادست توسعه شهری، سقف جمعیت پذیری شهر تهران معادل 5/ 10 میلیون نفر معین شده اما حجم ساخت وسازهای صورت گرفته طی سال های گذشته به گونه ای پیش رفته که سقف جمعیت پذیری در بسیاری از مناطق پایتخت اشباع شده است. مطالعات نشان می دهد در حال حاضر فقط در 9 منطقه شهر تهران، ظرفیت برای ساخت وساز باقی مانده است. شهرداری می تواند به گونه ای عمل کند که در مناطقی که ظرفیت ساخت وساز تکمیل شده، نرخ عوارض به صورت حداکثری معین گردد و در مناطقی که دارای ظرفیت ساخت وساز هستند این نرخ به صورت متعادل تری تعریف گردد. به این ترتیب کارکرد عوارض ساختمانی به عنوان بزرگ ترین منبع تامین اقتصادی اداره شهر تهران از تغییر کاربری و فروش تراکم مازاد به نفع شهر و پایتخت نشینان تغییر پیدا می نماید.

بازتعریف فرمول محاسبه عوارض ساخت وساز از اوایل امسال اگرچه توانسته تا حدودی به تبدیل کردن این عوارض به اهرم تنظیم بازار مسکن یاری کند و قدری در فعال کردن به عنوان اهرم یاریی موثر بوده اما از آنجاکه نسبت سهم این عوارض به قیمت فروش در مناطق مختلف چندان با یکدیگر فاصله ندارد، بنابراین همچنان نمی تواند به طور کامل و موثر حرکت کند. کارشناسان اقتصادی معتقدند اگرچه اقدام مدیریت شهری در تعدیل محاسبه نرخ عوارض ساختمانی پس از چند سال بی عملی یک اقدام مثبت و رو به جلو قلمداد می گردد؛ اما از آنجاکه سهم این عوارض همچنان نسبت به قیمت فروش مسکن معنادار نشده است باید اقدامات تکمیلی در این راستا انجام گردد تا از این طریق عوارض ساختمانی به عنوان یک اهرم تنظیم بازار مسکن تقویت گردد.